Grunderwerbsteuer bei Grundstückskauf: Wie ein Erbbauzinsanspruch in Abzug zu bringen ist

11.02.2019

Wird ein Grundstück erworben, das mit einem Erbbauzinsanspruch verbunden ist, ist für die Berechnung der Grunderwerbsteuer nur der Kaufpreis abzüglich des Kapitalwerts des Erbbauzinsanspruchs anzusetzen.

Hinweis: Das Recht des Grundstückseigentümers auf den Erbbauzins wird nach dem Grunderwerbsteuergesetz nicht zum Grundstück gezählt und somit steuerlich nicht erfasst.

In welcher Höhe ein Erbbauzinsanspruch für grunderwerbsteuerliche Zwecke abgezogen werden kann, hat nun den Bundesfinanzhof (BFH) beschäftigt. Geklagt hatte die Erbbauberechtigte eines bebauten Grundstücks, die im Jahr 2015 einen Erbbauzins von 30.375 € gezahlt hatte. Der Erbbaurechtsvertrag enthielt Klauseln, wonach der Erbbauzins bei bestimmten Änderungen der wirtschaftlichen Verhältnisse hätte angepasst werden können.

2015 erwarb die Erbbauberechtigte schließlich das Eigentum an dem Grundstück und zahlte hierfür einen Kaufpreis von 1.164.290 €. Das Finanzamt zog vom Kaufpreis - ausgehend von dem jährlichen Erbbauzins von 30.375 € - einen kapitalisierten Erbbauzins von 542.710 € ab und setzte für den verbleibenden Kaufpreis von 621.580 € eine Grunderwerbsteuer von 6 % (= 37.294 €) fest. Die neue Eigentümerin machte dagegen geltend, dass der Erbbauzins bei vertragsgemäßer Anpassung an den Lebenshaltungskostenindex wesentlich höher ausgefallen wäre, so dass der Kapitalwert des Erbbauzinsanspruchs den Gesamtkaufpreis für das Grundstück sogar überstiegen hätte. Die Grunderwerbsteuer sei daher auf 0 € festzusetzen.

Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg wies die Klage der Eigentümerin jedoch ab und verwies darauf, dass der Kapitalwert des Erbbauzinses auf Grundlage der Regelungen des Bewertungsgesetzes zutreffend nach dem Jahreswert von 30.375 € berechnet worden sei. Daraufhin wollte die Eigentümerin die Revision vor dem BFH erwirken, scheiterte nun jedoch mit ihrer Nichtzulassungsbeschwerde. Die Bundesrichter wiesen darauf hin, dass sich der maßgebliche Jahreswert nach dem zivilrechtlichen Anspruch auf den Erbbauzins richtet, wie er zum maßgeblichen Stichtag tatsächlich besteht. Für einen höheren Ansatz des Erbbauzinsanspruchs war damit kein Raum, so dass es bei der Grunderwerbsteuerfestsetzung über 37.294 € blieb.

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